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破局地产新形势下的发展方向世界和平

发布时间:2020-02-15 02:19:27

破局 -- 地产新形势下的发展方向

-- 2012年“金盘奖”系列论坛上海站完美谢幕

上海2012年4月24日电 /美通社亚洲/ -- 2012年4月10日下午,由《时代楼盘》主办、上海博际展览有限公司协办的2012金盘奖系列论坛“2012上海国际室内设计节”专场之“破局 -- 地产新形势下的设计方向”,在上海新国际博览中心W5馆HDD展会现场举行,毛厚德、沈禾、彭赞、赵恺等上海知名专家、学者应邀担负活动佳宾,各开发商、知名企业等共同参与。此次活动以“破局”为焦点,就不同的地产区域共同探讨了在新形势下2012年商业地产的发展方向。

论坛现场

毛厚德:城市综合体的发展方向 -- 从现代城市发展角度进行智慧城市的思考

演讲佳宾1

在工业化时期向信息化时期过渡的同时,各种各样社会资源的聚集带来社会的快速发展,但现有的城市结构已不能满足社会对资源聚集效力的进一步要求,这就需要我们对城市的思考不单单停留在形态、空间等层面,而是要关系到社会现象和本质,对有效聚集的构成方式做新的了解,并以有效聚集为出发点,畅想智慧城市的形态与工作方式。

智慧城市建立在信息革命的基础之上,立足于对社会现象和模式发展的深入研究。它是对未来生活方式的全新畅想,是对运营管理模式的大胆突破。它是能激起人们的灵感和智慧,增进资源的有效聚集,并可以迅速转化为大量社会财富的聚集体。当聚集到达一定的程度将会引发一场社会的革命,可能会颠覆2000年城市的历史。

而未来智慧城应当具有5项最重要的特征:连续的城市,启发性空间,动态的络式关系,有效聚集,嵌套式圈子。

沈禾:“旧建筑、新魅力的重生” -- 改造类地产项目建筑设计和前提程序的研讨

演讲嘉宾2

在传统制造业比重日益下落的今天,以制造业为主的城市,特别像北上广、珠江三角洲、长江三角洲以前以空运密集的地方,制造业的平台垄断被打破,大量城市中心区域存量的旧厂房建设面临着改造的机会。同时,大量产业类建筑特定的使用空间和空间要求都比较大而坚固,国有资产的保值增值的需求,都促使城市更新当中对工业存量的再利用。

改造类地产项目从地产角度来说它属于产业地产和产业原地产的情势。在建筑设计里属于旧城市更新或改造。我们要做的就是能不能在旧的物理条件下,旧的城市空间里面打破原来的产业或功能格局,把新的圈层、社交活动、跟各种产业配套的服务内容、能够结合到设计或者开发当中去。

对于建筑设计,我们要坚持四大原则:原真性原则、整体性原则、可持续发展原则和创新型原则。而对项目的基本策略我们可以第一功能置换,旧瓶装新酒,对现有建筑进行功能转变和适应改造并使其融入城市的意义。第二个整旧如旧,保持历史建筑的陈旧感、时间感、历史感。最大程度的展现历史风貌,又客观地留下时代变迁的脚印。固然,我们对工业遗产改造项目也需要考虑两个因素:市场供需、开发企业社会资源的整合能力。

赵恺:高密度的城市化别墅带来的思考

演讲佳宾3

政策上,我们不允许建造独立的别墅,同时开发商的用地容积率和经济性有它的要求。但是为了满足市场的需求,出现了城市化的别墅。对别墅的规划有两点最为核心:第一,满足开发商利益最大化的要求。第二,满足使用者对别墅功能的要求。这些功能体现在:增强私有户外活动场地的占有感;通过采光方向,并具有独立的建筑单体为主要诉求;以提高容积率,同时取得更多的内向私有庭院空间为主要出发点;提高容积率,同时创造更多外向的邻里空间;第五增大面宽,获得比较有优越的采光透风的居住空间。

城市化别墅有几个情势:半围合式、串联式、对拼式、合院式、联庭式。半围合式以增加住户对资源的占有感为出发点,围合空间比较私密,隐私感和独栋感比较强。串联式主要以增加户内的居住采光方向、增加独立住宅感受为出发点,其实也是在传统的连排别墅基础上通过错栋和串连增加采光面。对拼式的容积率比较高,同时内向庭院作为它一户居住的核心,在传统的南北入户基础上将两排排屋结合在一起,花园放在当中,构成对拼的模式。

合院式,通过多户组合在一起形成公共的院落,在满足日照的前提下为邻里交往提供有效的平台。这里面独栋感相对削弱,但是邻里交往空间,由于有一个公共庭院的存在会得到大大增强,同时隐私也可以保证,容积率是非常高的,联庭式以四户小组团作为出发点,它的特点是面宽比较大,进深比较浅,户型上优势比较明显,同时保证了每一户的花园和住户之间的结合非常紧密,从空间上来讲,这几户的空间组合在一起构成一个大的院落空间。我们可以通过对以上各类形式的不同概述引发不同的借鉴和思考。

彭赞:当前形势下的商业建筑设计

演讲佳宾4

当前国内消费市场处于蓬勃发展的状态,中国已从生产型市场发展为消费型市场。由于近段时间住宅市场的调控使得大量投资性资金涌入到商业地产当中,另外之前从事住宅的开发商也加大商业地产的投入,使得最近几年商业地产出现了异常火爆的情况。估计未来年以内有大量商业地产项目进入到这个市场,竞争极其严峻。而现在电子商务市场逐渐成熟,对零售商业也有非常大的挤压作用。在蓬勃的形势下,我们要保持冷静的头脑,如何让现在设计的项目更加契合客户的需要,同时保证客户产生盈利。我们需要对当前的商业消费有一些新的特征分析。

现在的商业已不仅仅是去购物,它的功能更具复合性,是一种休闲体验式为主体的综合商业消费行为,文娱和休闲的比重占到更大比例。同时,晚间消费的比重逐步增大。因此对商业建筑可以更多的斟酌一些因素。首先,明确的物业类型,是持有还是销售。新的商业模式要求自持核心资产,能够随着全部地产的发展延续升值。另外,还通过可销售的部分带来足够的现金流,以平衡项目的前期投入。即留住最值钱的,卖掉可卖的,到达这个项目整体的现金平衡。其次,必须要组织充满活力的商业动线。另外,设计中还注意要有一个主题空间的展示,在主题性空间聚集大量人流形成全部商业消费的基点。第三,要在设计中考虑室内外空间的整合与一体化设计,以促使有足够多的空间进行沟通和融合。第四,要注意多样化业态和复杂功能流线之间的调和。最后,未来空间的可变性也是特别重要的,必须要考虑到业主,斟酌其主自持的核心部份年以后业态的调剂。

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